Faire appel à un prêteur privé spécialisé en immobilier

Le prêt alternatif, connu sous le nom de prêt privé, s’est institutionnalisé dans l’économie et de plus en plus d’acheteurs immobiliers y ont recours. Pourquoi et comment ce système fonctionne ? Quels sont les avantages et inconvénients de faire affaire avec un prêteur privé en immobilier ?

Qui peut devenir prêteur privé en immobilier ?

Si vous désirez investir dans le domaine du prêt privé en immobilier, vous pouvez soit prêter directement à un particulier, soit prêter votre argent à une entreprise de prêt privé. Votre capital investi sera prêté à des taux variant entre 10 % et 12 % dans les hypothèques de premier rang et de 12 % à 15 % dans les hypothèques de second rang. Le rendement annuel reçu en retour atteindra environ 8 % à 10 %, mais l’entreprise de prêt privé ne garantit aucun projet ni rendement.

Un prêteur privé en immobilier peut ainsi réaliser un investissement passif alternativement à l’achat de parts dans un fonds de placement immobilier (REIT). Les principales bannières sont toutes situées dans le Grand Montréal et se nomment :

  • Les Immeubles Trans-Unis Inc.
  • Victoria Financière
  • com
  • La Financiel Inc.
  • Clic Hypothèque
  • PAF Financement
  • Financière Castelton Ltée.
  • Capital Express
  • Corporation Capital Cliffton Inc.

Ce que peut faire un prêteur privé en immobilier au Québec

Un prêteur privé est autorisé à pratiquer différentes transactions financières d’ordre privé, c’est-à-dire non soumis aux règles des institutions financières, qui comprennent un prêt :

  • à court terme pour de petits montants (entre 500 $ et 1 000 $) sans aucune garantie pour l’emprunteur
  • à des personnes en difficultés financières (pour des personnes qui ne peuvent se qualifier à un prêt hypothécaire par exemple)
  • un prêt-pont ou prêt « bridge » (qui sert à des entrepreneurs souhaitant construire une maison ou un immeuble et en attente du financement de la banque avant chaque étape de la construction) garanti par les actifs de l’entrepreneur ainsi que par l’immeuble en construction
  • pour l’achat d’un immeuble (le prêt à court terme, maximum 1 an, pour l’achat, la rénovation puis le refinancement avec une banque est chose courante dans l’immobilier au Québec)
  • rénovation avec garantie hypothécaire (à court terme, garanti en deuxième rang, utile pour une personne qui possède déjà un immeuble à revenus et qui a besoin de rénovations pour ensuite augmenter les loyers afin que la banque accepte de refinancer l’immeuble)

Les inconvénients de traiter avec un prêteur privé en immobilier

Le principal inconvénient d’un prêt privé est le taux d’intérêt élevé. Il n’est généralement garanti qu’en seconde hypothèque et comporte donc plus de risques pour le prêteur qui ne sera servi qu’en deuxième position, raison pour laquelle le taux est haut. Mais lorsqu’on n’a guère de choix, le calcul peut être valable, voire rentable.

Ironiquement, le gouvernement fédéral a introduit des règles plus strictes en matière de prêt hypothécaire pour protéger les consommateurs. Or, ceux-ci se tournent plus volontiers vers le prêt alternatif de peur de se voir refuser auprès d’une institution financière soumise à des règlements plus sévères. Avec des taux plus élevés les risques sont accrus de se retrouver dans une spirale infernale de crédit.

Les avantages qu’offre un prêteur privé en immobilier

Malgré tout, les avantages sont nombreux, surtout pour certaines catégories de personnes ou pour faire une acquisition rapide (une bonne affaire à ne pas laisser passer).

C’est le cas des travailleurs indépendants : en fonction de leurs revenus déclarés ou pas, les institutions financières pourraient ne pas pouvoir vérifier leurs déclarations. C’est aussi le cas des nouveaux arrivants qui n’ont pas encore rempli de déclaration de revenus.

Puis, peut se présenter le cas de l’acquisition d’une demeure non conventionnelle, comme une mini-maison par exemple, que les institutions habituelles ne financent pas. Un flip, pour terminer, qui ne demande qu’un financement à très court terme, peut encore trouver l’avantage d’un prêt privé immobilier.